2024年9月10日更新

【この記事の内容】 ・実家を相続する場合の選択肢 ・相続して実家を取得する場合の進め方 ・相続時の税金 ・実家の利用方法 ・相続するが実家を取得しないパターン ・相続放棄の進め方

親が亡くなったことで相続が発生し、実家を相続することになったものの、どういった手続きを取ることができるのか、それぞれの手続きの流れや注意すべき点が良く分からず困っている方もいらっしゃると思います。これらについて知っておくことで、実家を相続することになった場合のイメージができるようになります。

取りうる選択肢

親が亡くなり実家を相続することになった場合に取りうる選択肢は以下の3つです。順番に見ていきましょう。

• 相続して実家を取得する
  実家を取得した後の活用方法についても紹介いたします。
• 相続放棄はしないが実家を取得しない
• 相続放棄をしてそもそも相続をしない

相続して実家を取得する場合の進め方

相続して実家を取得する場合の一般的な進め方は以下の通りです。

• 遺産分割の要否について確認する
• 遺産分割をせずに実家を取得している場合→名義変更を行う
• 実家を取得するには遺産分割が必要な場合→遺産分割で実家を取得した後に名義変更を行う

遺産分割の要否について確認する

自分に対して実家を遺贈する、又は、相続させる内容の遺言書がある場合や、自分以外に遺産分割の当事者がいない場合には、遺産分割をせずに実家を取得できます。そのため、まずは遺言書や遺産分割の当事者を確認する必要があります。

遺言書の調査

見つかっていない遺言書が存在する可能性がある場合には遺言書の調査をする必要があります。遺言書の主な調査方法は以下の通りです。

• 自宅等を探す
  自宅や貸金庫等を探すことで遺言書や遺言書の手がかり(自筆証書遺言保管制度の保管書等)が見つかることがあります。
• 亡くなった方と親しかった方に尋ねる
  亡くなった方と親しかった方に尋ねることで遺言書の手がかりが見つかることがあります。親しかった方が遺言書を預かっているということもあります。
• 公正役場で検索・謄本の請求をする
  公証役場で公正証書遺言の有無を検索できます。また、公正証書遺言を作成した公証役場に公正証書遺言の謄本を請求することで遺言書の内容を確認できます。
• 遺言書保管所(法務局)に遺言書保管事実証明書や遺言書情報証明書を請求する
  遺言書保管所で遺言書保管事実証明書の交付を請求することで亡くなった方が自筆証書遺言保管制度を利用していたかどうかを確認できます。亡くなった方が同制度を利用していた場合には、遺言書情報証明書を請求することで遺言書の内容を確認できます。

遺言書の検認手続き

公正証書遺言と遺言書情報証明書以外の遺言書を発見した場合は、家庭裁判所で検認手続が必要です。検認手続きを怠った場合には過料という罰則がある他、偽造の疑いを持たれるといったトラブルの原因になります。また、検認を経ていない遺言書は登記や預貯金の相続手続きなどの相続手続きに使えません。検認手続きは速やかに行いましょう。なお、遺言書に封がされていない場合は事実上検認前に遺言書の内容を確認することができますが、検認手続きが必要なことには変わりありません。

遺言書の内容を確認

自分に対して実家を遺贈する、又は、相続させる内容の遺言書がある場合、基本的には親が亡くなった時点で実家を取得しており、遺産分割をせずに実家を取得していることになります。

遺産分割の当事者を確認

実家を遺贈する、又は、相続させる遺言がない場合でも、自分以外に遺産分割の当事者がいない場合は、親が亡くなった時点で実家を取得しており、遺産分割をせずに実家を取得していることになります。遺産分割の基本的な当事者は相続人ですが、包括遺贈(相続財産の一定割合の遺贈)がされている場合には、包括遺贈を受けた人も遺産分割の当事者になります。例えば財産の4分の1を孫に包括遺贈するという内容の遺言書がある場合、その孫は包括受遺者として遺産分割の当事者になります。相続人については戸籍謄本、包括受遺者については遺言書によって確認します。

相続登記を申請する

上記のような遺言書があった場合や他に相続する者がいなかった場合は、遺産分割を行わずに所有権移転登記を申請し名義変更をします（相続登記）。実家を取得したことを第三者にも主張するには所有権移転登記が必要です。相続人が相続(遺言を含む)によって実家を取得したことを知ってから3年以内に所有権移転登記を申請しなかった場合には過料という罰則を科される可能性もありますので、所有権移転登記の申請は必ず行いましょう。なお、所有権移転登記申請の義務化は2024年4月1日から始まりました。2024年4月1日より前に遺産分割をせずに実家を取得していた場合には2027年4月1日までに所有権移転登記をする義務があります。

遺産分割で実家を取得する場合

一方で、遺産分割が必要なケースでは、いきなり相続登記をすることはできません。以下の流れに従って遺産分割を行いましょう。

遺産分割のおおまかな流れ

遺産分割のおおまかな流れは以下の通りです。

・遺産分割の当事者を確認する
・相続財産を調査する
・遺産分割協議で遺産分割の当事者全員の合意を目指す
・遺産分割の当事者で合意できた場合には遺産分割協議書を作成する
・協議で合意できなかった場合は遺産分割調停を申し立て裁判所関与の下、合意を目指す
・調停で合意できなかった場合は遺産分割審判に移行し、裁判官が判断を下す

なお、誤った法律知識で遺産分割協議を進めたことが原因で、当事者だけでは解決困難になってしまうことも珍しくありません。他の相続人と具体的な協議をする前に弁護士に相談することを強くお勧めいたします。

（関連記事）「Q. 遺産分割における不動産の評価額や評価方法について解説」

分割方法

相続財産の分割方法には現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の4種類があります。

現物分割は、相続財産そのものを分ける方法です。例えば、配偶者が5000万円の実家を、長男が5000万円の預貯金を取得するケースは現物分割です。また、実家の敷地を分筆し、配偶者が実家の建物と建物の使用に必要な敷地を取得し、長男がその他の敷地を取得するケースも現物分割です。

代償分割は、遺産分割の当事者の誰かが遺産を取得し、その代わりに他の当事者に代償金を支払う方法です。例えば、配偶者が5000万円の実家を取得し、代償金2500万円を長男に支払うケースは代償分割です。

換価分割は、任意売却や競売で売却し売却代金を分ける方法です。例えば5000万円の実家を売却し配偶者と長男で2500万円ずつ分けるケースは換価分割です。なお、実際には諸経費が引かれることになります。

共有分割は、不動産を共有して分ける方法です。例えば実家の土地と建物について、配偶者と長男がそれぞれ2分の1ずつ共有して分けるケースは共有分割です。共有状態だと共有者間で管理や処分に関して意見の対立が生じ、トラブルになる可能性があります。共有分割は問題の先送りともいえ、共有分割が適切なケースは例外的です。

ケースによって実現可能な分割方法は異なります。例えば、代償分割は実家を取得する人に代償金を支払う資力が必要です。また、それぞれメリットとデメリットもあります。ケースによって適切な分割方法は異なります。節税の観点だけで判断し、不適切な分割方法を選んでしまわないよう注意が必要です。

不動産の分割方法に関する詳しい解説は、下記の関連記事をご覧ください。

（関連記事）「Q. 遺産相続した不動産を分ける方法。土地建物を売却して現金で分割するなど4種類の遺産分割方法について解説。」

遺産分割で実家を取得した後は所有権移転登記（相続登記）を申請する

遺産分割で実家を取得した後も3年以内に所有権移転登記を申請する義務があります。なお、遺産分割が必要なケースでは、相続が開始したことによって法定相続分(相続分が指定されている場合には指定された相続分)で実家を共有している状態になっています。そのため実は、親が亡くなったことや相続財産に実家があることを知ってから3年以内に遺産分割の内容を踏まえた所有権移転登記を申請できない場合には、法定相続分での所有権移転登記を申請するか、相続人申告登記(登記官に対して相続が開始したことと、自分が相続人であることを申し出ること)をする必要があります。

相続時の税金

相続税

相続税の申告・納税は原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に行わなければなりません。もっとも、課税の対象となる財産の評価額の合計額が基礎控除額以下の場合には相続税は課税されません。基礎控除額は基本的には3000万円＋法定相続人の数×600万円で計算されます。なお、実家の相続をする場合に問題になることの多い小規模宅地等の特例(実家の場合は330㎡の限度で8割減で評価される特例)や配偶者の税額軽減(少なくとも1億6000万円までは相続税がかからない特例)の適用を受けたい場合には、特例の適用を受けることで納める相続税が0円になる場合でも申告が必要になりますので注意が必要です。

課税の対象となる財産には、相続財産だけでなく、みなし相続財産や被相続人から７年以内に贈与された財産等も含みます。そのため、相続財産の合計額が基礎控除額以下だから申告は不要だと思っていたところ、実は申告が必要だったということもあります。相続税については税理士に相談することをお勧めいたします。

登録免許税

相続によって実家を取得した後の名義変更に不動産の固定資産税評価額の0.4％の登録免許税がかかります。

取得した実家は空き家のままにしない

取得した実家を空き家のままにすると以下のようなデメリットが生じます。取得した実家は空き家のままにしないようにしましょう。実家を取得しても空き家のまま放置してしまいそうな場合には相続放棄や他の相続人に取得してもらうことを検討することも考えられます。

・所有者として責任を問われるリスクがある
・固定資産税の減額を受けられなくなるリスクがある
・資産が有効活用されていないということになる

所有者として責任を問われるリスク

例えば空き家が倒壊して人を怪我させてしまったり、隣の家を壊してしまったりした場合には空き家や土地の所有者として責任を問われるリスクがあります。

固定資産税の減額を受けられなくなるリスク

住宅用地には固定資産税が減額される特例がありますが、空き家を放置すると特例が解除され、固定資産税の減額を受けられなくなるリスクがあります。

資産が有効活用されていないということになる

取得した実家を空き家のまま放置するということは、せっかく相続したにもかかわらず資産が有効活用されていないことを意味します。

取得した実家の利用方法

それでは、取得した実家はどのように利用することができるでしょうか。多くの利用方法がありますが、例えば以下のような利用方法があります。

• 住む
• 売却・賃貸
  不動産業者に相談して売却や賃貸に出すことも考えられます。家の状況に応じて清掃やリフォーム、リノベーション等を行うことで借主や買主が見つかりやすくなったり、高額での売却や賃貸ができることもありますが、費用をかけても借主や買主が見つからない、費用に見合わない額でしか売却や賃貸ができないということもあるため注意が必要です。なお、空き家を売却する場合には特例によって税金が減額されることもあります。
• 実家を取り壊して駐車場やアパートの経営等を行う
• 実家を取り壊して駐車場やアパートの経営等に利用することも考えられます。

取得した実家を売却する際の税金

売買契約書の作成に対する税金

例えば、取得した実家を3000万円で売却する契約書を1通作成する場合には1万円の印紙税がかかります。売主用と買主用を1通ずつ作成する場合には計2万円の印紙税がかかることになりますが、売主と買主でそれぞれの印紙税を負担することが多いです。

譲渡所得に対する税金

取得した実家を売却して利益(譲渡所得)が生じた場合には、譲渡所得に対する税金として譲渡所得税等がかかります。税率は、売却した年の1月1日時点で売却した実家の所有期間が5年を超えるかどうか(亡くなった方が所有した時点から数えます)によって大きく異なります。また、譲渡所得は譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額で計算されますが、譲渡所得については特例が多くあります。例えば、相続税額のうち一定金額を取得費に加算することができる特例や、相続した空き家を譲渡した場合の特別控除(最大3000万円)、自己居住用財産を譲渡した場合の特別控除(最大3000万円)等があります。もっとも、特例ごとに要件が異なる上、特例を併用できないこともあります。そのため、取得した実家を売却する予定の方は、適用される税率や利用可能な特例、特例を適用した場合の税額について十分に確認しておく必要があります。

相続放棄はしないが実家を取得しないパターン

ここまで実家を取得する場合について解説してきましたが、もっとも、相続放棄はしないものの、実家を取得しないケースもあります。

・自分以外の者に対して実家を遺贈する、相続させる内容の遺言書がある場合
・遺産分割で他の相続人が実家を取得する場合

自分以外の者に対して実家を遺贈する、相続させる内容の遺言書がある場合

この場合には、遺言書で取得することになった者が遺贈や相続を放棄しない限り、その者が実家を取得することになるため、それ以外の相続人は実家を取得しないことになります。

遺産分割で他の相続人が実家を取得する

実家の取得を希望する相続人がいる場合は問題ありませんが、誰も取得を希望しない場合には押し付け合いになり、トラブルになることもある点には注意が必要です。

相続放棄の進め方

親が亡くなることで相続が開始しますが、相続放棄をすることで相続をしないことができます。相続放棄をする場合の一般的な進め方は以下の通りです。

・相続するとどのような状況になるのか大まかに予想する
・相続放棄をするか否か決める
・相続放棄の手続きをする

相続した場合どうなるか大まかに予想する

まずは、相続人や相続財産等を確認することで相続した場合どのような状況になるのか大まかに予想します。大まかにでも予想できれば相続放棄の判断が容易になります。例えば、多額の借金を負担することが予想される場合や、相続手続きの手間に見合わない額の財産しか相続できないことが予想される場合、いわゆる負動産を取得することが予想される場合、相続争いに巻き込まれることが予想される場合には相続放棄をする判断をしやすくなります。なお、そもそも相続に関わりたくない場合等、相続人や相続財産等を確認せずに相続放棄をするケースもあります。

相続放棄をするか否か決める

大まかな予想や相続放棄の注意点を踏まえて相続放棄をするか決めます。相続放棄の注意点については後ほど解説いたします。

相続放棄の手続きをする

相続放棄の申述書や戸籍謄本等の必要書類を作成・収集し、家庭裁判所で相続放棄の手続きを行います。

相続放棄の注意点

相続放棄には以下のような注意点があります。

・実家以外の相続財産も相続できなくなる
・期限がある
・相続財産を調査してから相続放棄をするか決める場合はスケジュールがタイトになる
・相続放棄の前後でやってはいけないことがある
・相続放棄時に占有している相続財産については保存義務が生じる
・相続税に関する死亡保険金や死亡退職金の非課税枠が適用されない

実家以外の相続財産も相続できなくなる

相続放棄をすると初めから相続人とならなかったものとみなされ、そもそも相続をしないことになります。一部分だけ相続放棄をすることはできません。実家以外の相続財産も相続することはできなくなります。もっとも、あくまで相続財産を相続できなくなるだけということには注意が必要です。例えば、死亡退職金は受取人の財産であり、相続財産ではないため、相続放棄をしても受けとることができます。また、相続財産が遺贈されていた場合は、相続ではなく遺贈によって取得することになるため、相続放棄をしても取得することができます。

期限がある

相続放棄は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から３か月以内に行う必要があります。この期間を過ぎてしまった場合には、相続を承認したものとみなされ、相続することになるため注意が必要です。

相続放棄の期限に関する詳しい解説は、下記の関連記事をご覧ください。

（関連記事）「Q. 相続放棄は3ヶ月経過後にも認められるか？【相続放棄の熟慮期間の起算点について解説】」

相続人や相続財産等を確認する場合は意外と期限が短い

相続人や相続財産等を確認するには数か月かかることもあります。そのため、確認が終わった時点で相続放棄の期限が差し迫っていることもあります。もっとも、相続財産調査が期限内に終わらない場合には、家庭裁判所に申し立てを行い相続放棄の期限を伸ばすことも可能です。

相続放棄の前後でやってはいけないことがある

相続財産の前後でやってしまうと相続放棄ができなくなる可能性がある行為には注意が必要です。相続放棄の前後でやってはいけないことに関する詳しい解説は、下記の関連記事をご覧ください。

（関連記事）「Q. 相続放棄の前後でやってはいけないこととは？注意点を解説」

相続放棄時に占有している相続財産については保存義務が生じる

相続放棄をすると、相続放棄の時に占有している相続財産を保存する義務が生じます。相続財産を保存している間に建物の倒壊等によって損害が生じた場合には、占有者として損害賠償責任を負うリスクもあります。相続財産を引き渡すことで保存義務を終了させることができます。相続放棄の時に占有している相続財産は早めに引き渡すようにしましょう。引き渡す相手は以下の通りです。

【相続財産を引き渡す相手】
・他の相続人がいる場合→他の相続人
・他の相続人がいない場合→相続財産清算人

相続税に関する死亡退職金や死亡保険金の非課税枠を利用できない

相続放棄をしても死亡退職金や一定の死亡保険金を受け取ることができます。ただし、みなし相続財産として相続税の課税対象になります。死亡退職金や死亡保険金には相続税の非課税枠がありますが、相続放棄をした人は非課税枠を利用できなくなってしまいます。

まとめ

以上、実家を相続する場合の選択肢等について解説いたしました。実家の相続に適切に対応するには法律や税制に関する知識と早めの準備が重要になるため、弁護士や税理士等の専門家のサポートが有用です。法的な手続きやリスクを踏まえた上で税金にも留意することがおすすめです。まずは弁護士までご相談ください。

【記事監修者】 白土文也法律事務所・代表弁護士　白土文也　（しらとぶんや）　　 第二東京弁護士会所属　　中央大学法学部法律学科卒業 当事務所が最も注力する分野は遺産相続問題です。 遺産分割、遺留分侵害額請求、相続放棄、遺言書作成、家族信託、事業承継など遺産相続に関わる問題全般に対応しております。 相談件数の半分以上を相続問題が占めており、所属弁護士5名全員が、日々、相続に関して研鑽を積んでおります。是非、ご相談ください。 【代表弁護士白土文也の活動実績】 ・相続弁護士基礎講座（弁護士向けセミナー）講師（レガシィクラウド動画配信） ・ベンナビ相続主催・相続生前対策オンラインセミナー講師 ・弁護士ドットコム主催・遺産相続に関する弁護士向けセミナー登壇 その他、取材・講演多数 　　 弁護士のプロフィールはこちら

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